小規模宅地の特例は免責に限度額があります。居住用でしたら３３０㎡です。事業用でしたら貸付とかでないとき400㎡です。以前は上限があったのですが今は事業用と居住用は別に足し合わせてよいことになっているので２つがあるときは限度面積は330と400㎡で合わせて720㎡について80％の減額ができます。

　でも１画地の土地の上に被相続人所有の家と長男の家と農業用倉庫があったときはどうその１つの面積を区分すればよいでしょうか。建物が３階建てで１階が事業用で２階が貸付用で３階が居住用というのは通達に出ています。面積按分というのがその考え方です。

　この面積按分は考え方としては単純です。按分してその割合で使用しているとするだけです。共有の場合なども考え方は同じで共有割合にしていきます。ところが１画地に複数の建物がある場合はもう少し複雑になります。というかなると思います。なると思いますというのは土地の形状は同じものがありませんので全部パターンが違うのでなると思いますという言い方になります。簡単なものもあるからです。

　簡単なものとか物理的に区切られているときです。塀とかではなく例えば小さい植木のもうなものでも区切られていれば使用面積はその物理的なところで考えればよいです。物理的に居住用の土地につながっている道とかがあればその辺を境に作図することになると思います。またもしあるのであれば建築したときの図面をみるとよいと思います。建築したときその建物はどこに道を接続しているかその範囲があるときがあります。

　建築図面などがなければ現状で図るしかないと思います。５０ｍくらいの巻き尺をもって２人でこの辺りは農業用で使っている部分とか区切ってはかります。それをメモして公図におとします。構図で三角形にして面積をだします。大雑把ですが合理的ですし、合計はあっているので問題ないはずです。そのとき意図的に400㎡全部使おうとして居住用の部分まで入れてしまわないようにするのですが、実際どのように使っている土地なのかは相続人しかわかりませんので相続人の方の意見を聞いて面積の図面でよいかどうか確認していきます。

　１つの建物のときは免責按分が簡単ですが、１つの土地の上に２つ以上の建物があるといろいろ面倒なことがあります。２つの建物があっても実際は１つで考えられるかみたいなものもそうです。なくなったお父さんが済んでいた建物と３０ｃｍくらいしか離れていない建物があり相続人が済んでいたとして、お父さんの建物にはお風呂があり、相続人は食事は別にとっているがお風呂は一緒ではいっているみたいなときです。

　名義とか、一緒に住んでいるとか、現状と実態のはなしになりますのでどこまでが居住用かというと難しいことが出てくることがあります。