不動産の譲渡は金額が大きく、一生に何度もあるものではないので特例がいくつか用意されています。よく使われる特例は以下のようなものです。

１　居住用財産を譲渡した場合の課税の特例

２　事業用財産を譲渡した場合の課税の特例

３　特定期間に取得をした土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除

４　収用等の場合の課税の特例

５　中高層耐火建築物等の建設のための買い替え及び交換の場合の譲渡所得の特例

居住用の特例といってもその中がいくつにも分かれています。収用等の場合の特例も同じです。事業用財産を譲渡した場合の課税の特例もいくつにも分かれているのですが、これは１つ以外ほとんど特殊でつかわないので１つだけ抑えておけばよいと思います。

特例に該当するかをまず検討し該当しなければ、特例なしで計算して譲渡所得を出すことになります。譲渡所得は相続と同じであまり依頼件数が小さい会計事務所には少ないのでノウハウがなく対応できないところも多いです。

当事務所は譲渡所得や相続案件も何件か毎年受けていますので特例を使った譲渡所得も上記の内容であれば大体経験しノウハウがあります。譲渡所得でご自分で行うのは不安という場合はご相談いただけましたらともいます。

　居住用財産の譲渡所得の特例は租税特別措置法に規定されているので時限立法に泣ています。２年くらいで更新しています。変更になったり廃止したりします。令和４年度の税制改正では、特定の居住用財産の買い替え及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例と居住用財産の買い替え等の場合の譲渡損失の繰り越し控除等繰越控除の期限が延長されました。

　延長されたので以前と同じように使えるのですが一部要件が追加された部分があります。省エネ基準要件ですが全体は延長されていますので前と同じと考えてよいと思います。

　居住用財産の譲渡所得の特例の種類は下記のとおりです。

①居住用財産の譲渡所得の特別控除　措置法３５条１項

②被相続人の居住用財産の譲渡所得の特別控除　措置法３５条３項

③特定の居住用財産の買い替えの場合の長期譲渡所得の課税の特例　措置法３６条の２

④特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例　措置法３６条の５

⑤居住用財産の買い替え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

⑥居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除　措置法４１条の５の２

　一番よくつかわれて税金が少なくなる規定です。居住用なので高い税金をかけてしまうと次の居住する土地建物が買えなくなってしまいます。よって居住用の土地建物を売却して売却益が出たらそこから３千万円まで控除して利益はなかったことにするという規定です。よほど高く売れない限り中古ですから３千万円も利益はでないとおもいますので、ほとんどのパターンで居住用財産の譲渡はこの規定で譲渡所得が出なくなるものと思います。

１　特例の概要

　以下のものを譲渡したときにその譲渡益から３千万円を控除して残りに所得税の税率をかけます。

　①個人が居住用の家屋とその敷地の土地（借地権も含む）

　②災害等で滅失した家屋の敷地　

　③居住用に供しなくなったもので３年以内の土地家屋

併用不可の特例

　優良土地の造成等のための土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例を適用するときは、併用できません。

２　特例の適用要件

（１）譲渡資産の範囲等

　自分の住んでいる家屋の譲渡かその家屋と敷地の譲渡　

【作成中　2022-07-21】

既成市街地内等で、地上４階以上の中高層耐火建築物を建築する特定民間再開発事業の用に供するために土地建物をを譲渡し、開発された中高層建物を取得した場合の特例です。この特例には買い替え特例と、交換の特例があります。

買い替えた場合も、交換した場合も考え方は同じで、もともと持っていた財産と取得した財産との差額が譲渡所得になり課税の対象になります。この辺は事業用資産の買い替え特例より有利ということになります。

既成市街地等ということですし、民間開発が行われるということからも東京都か東京周辺の市街地あたりの地域で行われる４階以上のビル開発のために敷地とか建物を譲渡するときのイメージです。自分が住んでいたものは居住用ですので居住用財産の特例との比較でこの特例を使ったほうが有利かどうか判断します。通常居住用でしたら土地を相続で取得したということがなければ３千万円も差額が出ないと思いますので、この特例を使わないかもしれません。

この特例は居住世財産の特例を使うか、事業用資産の特例を使うか、それとも部分ごとに併用するかで変わってきます。ことの特例を使う場合でも使いやすいものと使いにくいものがあります。要件が厳しいというか特殊なものという意味ですが。

①「特定民間再開発事業」が行われる地区での土地建物の譲渡です。これは特定民間再開発事業という不動産開発会社が計画認定された地区のことなので該当する場合はあまりないと思います。またあったとしても不動産会社からその説明を受けていないなら該当するかどうかもわかあないと思います。こちらは該当があまりないので省略します。

②３階以上の中高層ビルでマンション建築のために譲渡する場合、こちらは少ないと思いますが該当があると思います。耐火建築物という条件がありますが、今作るもので耐火建築物の条件を満たしていない建物を作ることはないのでマンション建築でしたらだいたい大丈夫と思います。

地区は東京２３区はOKで川口とか川崎、横浜など都市周辺はOKです。