新築のアパートを建築しました。不動産取得税はかかるでしょうか。

＜お客様＞

　新築のアパートを建築しても不動産取得税はかからないと聞きました。それでよいでしょうか。

＜税理士＞

　普通は不動産取得税がかからないかもしれません。１戸の面積によります。そのアパートの１戸ごとの面積が40〜240㎡のときは、１戸ごとに1,200万円の控除があります。よってよほど高い建築費用でなければ控除額で０になりかからないことが多いです。

＜お客様＞

　１戸当たり1200万円というと８部屋ありますので9600万円の建築価格以下であればかからないということでしょうか。そうだとするとかかってしまうかもしれません。

＜税理士＞

　不動産取得税の計算方法は、建築価格ではなく固定資産税評価額を使います。固定資産税評価額は建築価格の６割くらいといわれています。建築物を１つづつ点数化して合計でいくらといいうように算出します。お風呂が標準より広ければ点数加算という感じです。建築価格の６割くらいなので、アパートで８戸で9600万円ですと評価額は６割の5800万円くらいなので1200万円の控除をするとだいたいは０になって不動産取得税は課税されないようです。

＜お客様＞

　不動産取得税は税理士さんなどに頼んで申告するものなのでしょうか。

＜税理士＞

　税理士が不動産取得税の申告をするという話はあまり聞きません。通常は仲介の入った不動産会社の方が登記簿とか必要な書類をそろえて申告できるようにしてくれるのではと思います。軽減特例を申告するのは難しくないのですが、やらないと課税されてしまいます。もししていなかったときは都税の方が気づいて申告してくださいと教えてくれることがおおいです。

　会社にお金がないのですが、税理士からもらった試算表に現金残高が１千万円以上あります。これはどうしてでしょうか。

＜社長＞

　会社の通帳に残高はあまりないのですが、試算表では現金がたくさんあります。銀行にみせたらこんなに現金があるのですかと聞かれました。会社に現金はないのですが、どうしてこうなったのでしょうか。

＜税理士＞

　原因はいろいろ考えられます。会社を最初に作ったときの資本金を会社に入れなかった場合などもそうなるときがあります。資本金は登記の証明書として個人名義の通帳に入れます。例えば個人名義の通帳に５００万円の資本金をいれて会社を設立します。その後その資本金の５００万円を個人の通帳から会社の通帳に移せば問題ないのですが、そのまま個人の通帳に置いておくと試算表では会社の通帳に残高がないのに個人の通帳にある残高が表示されてしまします。

＜社長＞

　資本金は１０万円なので資本金のせいではないとおもいます。

＜税理士＞

　会社のお金でモノを購入し支払ったが会社の領収書がないときがあると会社のお金は無くなっているのに、経理では領収書がないので現金があるようになってしまいます。会社で使った領収書をなくしてしまっていないでしょうか。

＜社長＞

　それは少しはあるかもしれません。でも小さい会社なので合っても年間で１０万円くらいと思います。現金残の１千万円には程遠いです。

＜税理士＞

　もし１０万円だとしても１０年続けると１００万円なので大きい金額になります。ただこれも大きな原因でないとすると、社長個人の生活費にかかるお金より、会社からの給与が少ないときが考えられます。例えば住宅ローンやお子様の授業料とかの支払いで大変な場合です。

　例えば役員給与を３０万円に設定しているとき、個人の生活費は６０万円ないとできない場合、会社から３０万円ひきださないといけなくなります。そうすると年間で３６０万円で３年で１千万円になってしまします。

＜社長＞

　なるほど、それはあるかもしれません。何年かに積み重なると大きい金額になるということですね。銀行にはどういえばよいでしょうか。

＜税理士＞

　銀行は現金があるのでしたら、鹿島線ということになるかもしれませんので、いったん役員貸付金に振り替えて、その役員貸付金を毎月返済しますと返済計画を立てていけばよいと思います。または給与を上げて生活費は給与から出せる状態にするかです。でもそうすると社会保険料が上がりますので会社はさらに経費が掛かります。

＜社長＞

　社会保険料高いです。できれば給与は低くしておきたいですがそういうこともできなさそうです。

＜税理士＞

　試算表だけの問題なら、本当はいけないのですが、月末にいったん現金を会社に入れてしまうと現金は会社に亡くなります。個人の車とか会社に売却すれば会社の現金はなくなりますので、消す方法はあることはありますが、こちらはお勧めしないです。ごまかしているようなものですので。

　ほかに引き出した現金を個人預金に移している場合も現金残高が多くなります。この場合社長には引き出した現金が給与以外ならそれは、個人の通帳に入っていても会社のお金であることを認識してもらうことになります。

　個人事業者を廃止した翌年に所得税の前納分が予定納税として７月と１１月に来ます。この２回分の納付は次に行う確定申告で清算されるのですが、事業を廃止した場合にもいったん支払って確定申告して還付するということをしなければならなくなる時があります。

　それは予定納税の「所得税及び復興特別所得税の予定納税額の減額申請手続」を出さなかった場合です。法人なりしたときなど事業を廃止しているのに次の年所得税の支払いが出るというおかしなことになります。金額が小さいときは納付してしまい確定申告をして還付する方法もありますが、金額が大きくなると支払うのが大変なので７月１〜１５日までに上記の減免申請を出して納付しなくてよくすることができます。

　消費税にも予定納税があります。こちらは個人事業者を廃止したとき消費税の事業廃止届出を出すと次の年の予定納税はなくなります。個人事業者の廃業届出書には消費税の事業はし届出書は出しましたかということが書いてある欄と青色申告書の承認申請の取り消しはしましたかというチェック欄があります。

　事業廃止するときにこの欄に気づけば消費税の中間納付があるから事業廃止届出も出しておこうということになると思いますが、気づかないと消費税の中間納付が事業廃止の翌年来てしまうことになります。中間納付が来たとき個人事業者はやっていないときは仮決算で０のものをつくり消費税０で申告すれば中間の府はしなくても大丈夫です。

　例えば短期前払いの特例でA社から１年分の賃料を受け取ったB社は１年分の受け取った収入を売り上げに計上すべきかどうかということですが、取り扱いは法人税通達と所得税通達で変わってきます。結果は所得税でも法人税でも、支払い契約日に１年分を売上計上しても、前受金を計上し１２か月分だけ売り上げに計上してもよいのですが、考え方は少し変わってきます。

　所得税の場合、不動産所得で事業的規模の場合とそうでない場合がありますので原則は受け取った契約日に１年分を収入に挙げることになります。例外として継続して前受金を計上するならそれを認めるということになっています。条件は事業的規模で行っている場合です。不動産の事業的規模は形式基準と実質基準での判断になりますが、普通に形式基準で判断しておけば問題はないです。

　所得税の場合の方が事業的規模と業務的規模と原則と例外という分け方になるので１年分を受け取ったときの収入は難しいです。この場合１年分を受け取ったというのは契約に基づいて受け取ったということで支払うほうの都合で契約にないのに１年分支払ったとかいうのはだめです。

　法人税では、原則簿記で経理しますので所得税にあるような事業的規模とか業務的規模とかの取り扱いはありません。簿記でしたら期間対応が原則ですので事業年度を超える期間のものは前受金です。しかし旧通達２−１−29《賃貸借契約に基づく使用料等の帰属の時期》の取扱いが平成30年の改正後もそのまま適用できる旨の文書が出ていますので産めとった１年分の地代家賃をその契約日に収益とすることができます。

　１回だけですが、赤字なので１年分の前受家賃を計上しようとか、黒字なので契約変更して短期前払いで１年分の家賃を計上しようとかが選択できることになっています。短期前払いの原則は、該当しなければ適用できないことと、重要性の原則からはずれれば問題になりますのであまり大きい金額ですることはお勧めしませんが、どうしてもやりたいという強い意志を持った社長でしたらどうぞ実行していただけましたらという感じです。

　実際には1000万円のせいめいほけんの前払いでも認められているので重要性とはどのくらいの金額なのかと考えるとわからなくなります。判例では販管費の何割とか考え方があるのかもしれませんが、裁判までやらないとわからない基準とは納税者にたいしてどうなのかと思います。

　転売目的のマンションの消費税の課税区分を課税資産の譲渡等のみとしていたことで争うが起こり地裁では納税者の主張が通り、転売目的のマンション購入は課税資産の譲渡等のみということになりました。不服だった国側が控訴し東京高裁では逆の判決で国側の主張を認め共通対応になりました。

　小さい金額でしたら課税資産であろうが共通対応であろうが大したことはないのですが、マンション８４棟ということですので100億円単位の金額だったので争いになったのだと思います。消費税の区分の通達では、課税仕入れを起こしたとき必ず区分するとなっています。そのとき課税区分が判明しないときは、その課税期間の末日までに明らかになったときでよいとなっています。

　そうすると課税期間の末日で明らかになった区分が違うということなのでしょうか。その後末日の区分と違った場合はその分について調整するのではなく、そもそも期末時点の区分が違うということなのかもしれません。わかりづらいです。期末の時点でその資産を将来どうするかは会社が方向を決めることです。例えば販売するということですが、販売することを当初目的としていたが、販売できない資産について１年後賃貸したからといって、課税仕入れを行った課税期間の末日の会社の判断が違っていたというのではやってられない気がします。

　とりあえず裁判でも判決が逆転してしまうほど難しいことを納税者に任せるような法律がどうかしていると思えてきてしまいます。そのような法律を設定していることの方が問題ではないかと、利益操作しようとして会社がやっていることでそれが明らかならどうかとは思いますが、転売目的でマンション販売会社が購入したのでしたら通達通りではないかと思います。

　控訴中ですので次の最高裁の判例がどうなるのかです。たぶん東京高裁のままだとおもいます。裁判所が違った意見を出す、しかも消費税の課税か非課税か程度のことです、裁判官が審議してわからないこんな法律おかしい気がします。将来の使い道を、今出ている通達にどう取り込むのか何らかの改正があるかもしれません。

＜お客様＞

昨年、個人事業を廃業しましたが、事業税の納付書が送られてきました。

＜税理士＞

個人事業税は、前年の所得に対して課税されるので、廃業した翌年にも事業税の納付書が都・県税事務所から送られてくる場合があります。

＜お客様＞

そうなんですね。それでは今年も事業税を納めなければならないのですね。

＜税理士＞

そうですね。事業税を納める必要があります。
廃業した場合の個人事業税は、前年の青色申告特別控除を控除前の所得から、事業主控除290万円を廃業した月までの月割計算して出た金額を控除してプラスである場合には、原則として課税されます。

なんだか難しい計算をしなければならないようですが、私の場合には該当したということですね。

＜税理士＞

そうですね。個人事業税の納税義務者に該当したと思います。個人事業税の計算は、確定申告した所得をもとに都・県税事務所が行いますから、通常は間違いはないと思います。

＜お客様＞

それでは仕方ないですね。事業税を納めることにします。

＜お客様＞

最近、インボイスという言葉を業界の仲間内でよく聞きますが、何のことでしょうか。

＜税理士＞

インボイスを一言で言うと、消費税の新しい制度です。

＜お客様＞

いつからインボイスは始まるのでしょうか。

＜税理士＞

現在のところ、令和5年10月からインボイス制度が開始することになっています。

＜お客様＞

インボイス制度で消費税の何が変わるのでしょうか。

＜税理士＞

インボイス制度が始まると、適格請求書というインボイスに従った形式の請求書でなければ、原則として得意先の消費税の仕入税額控除が認められなくなります。

＜お客様＞それでは、適格請求書という形式の請求書を作れば問題はないわけですね。

＜税理士＞それがそれだけではすまないのです。

適格請求書を作成するには、登録番号を税務署に申請して取得する必要があります。

＜お客様＞

税務署に登録番号を申請するだけなら簡単ではないですか。

＜税理士＞

御社は課税売上高が1000万円以下ですので、現在のところ消費税は免税となっています。

ところが、インボイスの登録番号を取得すると、課税売上高が1000万円以下であっても、消費税を納税しなければならなくなります。

＜お客様＞え〜。それはたいへんですね。今までは消費税が免税だったのでなんとかやってこれましたが、インボイスが始まると消費税を納めなければならないのですね。

＜税理士＞

そうなんです。インボイス制度はいろいろと問題の多い制度ですが、課税売上高が1000万円以下の免税を実質的になくしてしまうことが大きな問題点の一つです。

[次回に続く]